보증금을 돌려받는 방법
집을 떠난 뒤 보증금을 돌려받아야 할 수도 있지만, 주(州)법에 따라 일부 공제가 허용되는 경우가 있습니다. 이 안내문에서는 흔한 규칙, 어떤 증거가 도움이 되는지, 그리고 언제 면허가 있는 변호사와 상의하는 것이 좋은지 설명합니다.
보증금이란 무엇인가요
보증금(security deposit)은 임차인이 입주하기 전에 집주인에게 내는 돈입니다. 집주인은 그 집의 소유자이거나 관리인입니다. 보증금은 임차인이 임대차계약(리스)을 위반하거나, 일반적인 사용을 넘는 손상을 일으키거나, 밀린 임대료를 내지 않는 경우 등 특정 비용을 충당하기 위한 목적입니다.
보증금은 임대료(지난달 월세)와 같은 개념이 아닙니다. 단, 본인과 집주인이 서면 합의에서 그렇게 명확히 적어둔 경우는 예외입니다. 리스(lease)는 임차인과 집주인 사이의 임대차 계약서입니다. 많은 주에서는 집주인이 단순히 화가 났다는 이유, 임차인이 이사 나갔다는 이유, 또는 해당 주택이 일반적인 사용으로 인한 보통 청소가 필요하다는 이유만으로 보증금을 그냥 보관할 수 없습니다.
보증금 관련 규칙은 주(州)와 본인의 상황에 따라 다릅니다. 많은 주에서는 임차인이 이사한 뒤 정해진 며칠 안에 집주인이 보증금을 돌려주거나, 공제를 한 항목별(내역서)로 통지해야 합니다. 항목별 내역서(itemized list)는 각 청구 항목과 그 이유를 서면으로 풀어쓴 목록입니다. 집주인이 법을 따르지 않았다면 선택지가 있을 수 있습니다.
집주인이 보증금 일부를 보관할 수 있는 경우
- 계약서(리스)에 따라 허용되는 미지급 임대료 또는 기타 청구
- 일반적인 마모와 손상(normal wear and tear)을 넘는 손상. 즉, 일상적인 생활로 인한 통상적인 노후화보다 더 큰 수준
- 청소 비용이지만, 주법과 리스에서 허용되는 경우에만
- 리스 계약을 조기에 해지한 데서 발생한 비용(주법이 그런 청구를 허용하는 경우)
- 분실된 열쇠, 차고 오프너, 또는 임차인이 돌려줘야 했던 기타 물건이 없는 경우
일반적인 마모와 손상(정상적인 사용으로 인한 변화)은 무엇인가요
일반적인 마모와 손상(normal wear and tear)은 사람들이 집에 보통 방식으로 살 때 자연스럽게 생기는 작은 변화들을 말합니다. 예를 들어 가벼운 카펫 마모, 작은 못 구멍, 색이 바랜 페인트, 문 손잡이가 헐거운 정도는 일반적인 마모와 손상일 수 있습니다.
벽에 큰 구멍, 깨진 창문, 반려동물로 인한 손상, 심한 얼룩, 빠진 가전제품 등은 손상으로 취급될 수 있습니다. 경계가 항상 명확하지는 않습니다. 그래서 사진, 영상, 영수증, 그리고 집주인과 주고받은 서면 메시지가 매우 중요해질 수 있습니다.
영어가 모국어가 아니라면 가능할 때 양쪽 언어로 된 메시지 사본을 보관해 두세요. 문자, 이메일, 편지를 저장해 두고, 전화로 이야기했다면 통화 직후 날짜·시간과 무슨 말을 했는지 적어 두세요.
보증금을 돌려받을 가능성을 높이는 방법
- 리스(임대차계약서)를 주의 깊게 읽으세요. 청소 규칙, 이사하기 전 통지(공지) 요건, 수리, 그리고 보증금이 어떻게 반환되는지에 관한 내용을 확인하세요.
- 떠나기 전에 가능한 한 집을 잘 청소하세요. 청소나 수리를 위해 비용을 냈다면 영수증을 보관하세요.
- 이사 당일에 선명한 사진과 동영상을 찍으세요. 각 방, 가전 내부, 바닥, 벽, 창문, 그리고 이미 있던 문제까지 보여주세요.
- 모든 열쇠, 주차 패스, 리모컨을 반납하세요. 가능하다면 서면으로 하거나 영수증을 받으세요.
- 새 우편 주소를 서면으로 집주인에게 알려주세요. 일부 주에서는 집주인이 보증금을 보내기 전에 이를 요구하기도 합니다.
- 주(州)나 지역 규정이 허용하는 경우 이사(퇴거) 점검을 요청하세요. 점검은 집 상태를 확인하는 절차입니다.
- 집주인이 공제 내역을 보냈다면 리스, 본인이 찍은 사진, 주법과 비교해 보세요. 뭔가 억울해 보이면 서면으로 질문하세요.
- 집주인이 답을 하지 않으면 내용증명(독촉장)을 보내는 것도 고려할 수 있습니다. 내용증명은 특정 날짜까지 돈을 달라고 요청하는 서면입니다.
- 금액이 크거나 집주인이 법을 위반했을 가능성이 있다면, 면허가 있는 변호사와 상담하거나 주거 관련 서비스 또는 매칭 받기를 통해 본인에게 맞는 선택지를 검토해 보세요.
사례에 도움이 될 수 있는 증거
좋은 기록은 실제로 큰 차이를 만들 수 있습니다. 리스(임대차계약서), 결제 영수증, 입주/퇴거 당시의 사진, 수리 요청 내역, 점검 보고서, 그리고 집주인과 주고받은 편지나 문자 등을 모아 보세요.
보증금을 현금으로 냈다면 영수증, 은행에서 빠져나간 기록, 또는 결제를 확인해주는 메시지를 찾아보세요. 룸메이트가 집주인에게 보증금을 냈다면, 그 증빙 사본을 요청하세요. 집주인과 함께 직접 둘러보는(워크스루) 시간을 가졌다 해도, 어떤 일이 있었는지와 누가 있었는지 즉시 적어 두세요.
집주인은 보통 본인이 입주했을 때 이미 있던 오래된 문제에 대해 비용을 청구하면 안 됩니다. 입주 당시 사진이 있다면 이미 손상되어 있던 상태를 보여주는 데 도움이 됩니다. 집주인이 수리를 이유로 비용을 청구한다면 영수증이나 청구서(인보이스)가 중요할 수 있습니다. 일부 주에서는 집주인이 그런 기록을 제공해야 하거나, 청구 사유를 명확히 설명해야 할 수도 있습니다.
본인의 이민 신분이나 언어 필요 때문에 압박을 느낀다면, 주거 권리는 출생지가 어디였든 많은 경우 동일하게 적용된다는 점을 기억하세요. 면허가 있는 변호사는 본인 사실관계에 법이 어떻게 적용되는지 설명해 줄 수 있습니다.
불공정한 청구가 있는지 살펴보세요
집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 무엇을 해야 하나요
먼저 차분한 서면 요청부터 시작하세요. 이사한 날짜, 보증금 금액, 새 주소, 그리고 왜 돈을 돌려줘야 한다고 생각하는지 이유를 적으세요. 항목별 내역서를 받지 못했다면 항목별 내역서를 요청하세요. 편지나 이메일 사본을 보관하세요.
그 방법이 통하지 않으면 소액사건법원(small claims court)에 제기할 수 있을지도 모릅니다. 소액사건법원은 주(州)에서 정한 한도 내의 금전 분쟁을 더 낮은 비용으로 처리하는 절차입니다. 일부 주에서는 집주인이 나쁜 의도(bad faith)로 보증금을 보관한 경우 임차인이 추가 금액을 청구할 수 있도록 허용하기도 합니다. 나쁜 의도(bad faith)란 정직하지 않게 행동하거나 법적인 이유 없이 행동하는 것을 의미합니다. 다만 주마다 규칙이 크게 다릅니다.
법원 양식과 마감기한은 특히 언어 지원이 필요하다면 혼란스러울 수 있습니다. 면허가 있는 변호사는 본인의 선택지를 이해하도록 돕고, 증거를 검토하거나, 지역 임차인 법이 더 강한 권리를 주는지 여부를 알려줄 수 있습니다. Legal Bearings는 법률 회사가 아니며 법률 조언을 제공하지 않습니다. Legal Bearings는 무료 교육과 무료 매칭 서비스를 제공하며, 이 서비스에 참여하는 면허 변호사가 도움을 줄 수 있습니다. 매칭 받기
비용이 걱정된다면, 고용하기 전에 변호사 수임료 구조에 대해 물어보세요. 일부 변호사는 저렴한 상담을 제공하고, 어떤 경우에는 청구 내용에 따라 다른 방식의 계약을 제안할 수도 있습니다. 수임료는 주(州)와 본인의 상황에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
집주인은 보증금을 돌려주는 데 얼마나 시간이 걸리나요?
주(州)법과 때로는 지역 규정에 따라 달라집니다. 많은 주에서는 퇴거 후 보통 몇 주 안에 집주인이 보증금을 돌려주거나, 항목별 공제 내역서를 보내도록 기한을 정해두고 있습니다. 본인의 주 규정을 확인하거나, 구체적인 사안에 대해 면허가 있는 변호사와 상의해 보세요.
집주인이 도색이나 카펫 청소를 이유로 제 보증금을 보관할 수 있나요?
가끔은 가능하지만 항상 그런 것은 아닙니다. 집주인은 일반적인 마모와 손상을 넘는 손상에 대해서는 비용을 청구할 수 있을 수 있습니다. 다만 일부 상황에서는 보통의 노후화나 일상적인 인수인계(퇴거 후 정비) 비용에 대해서는 청구가 허용되지 않을 수 있습니다. 결론은 본인의 리스, 집 상태, 그리고 주법에 달려 있습니다.
저는 청구 항목의 서면 목록을 받은 적이 없으면 어떻게 되나요?
그 점이 중요할 수 있습니다. 많은 주에서는 집주인이 보증금의 일부를 보관하는 경우, 마감기한까지 서면으로 항목별 내역서를 제공해야 합니다. 그렇지 않았다면 돈을 돌려달라고 요구할 때 더 강한 주장을 할 수 있습니다. 면허가 있는 변호사는 본인이 사는 주에서 이 문제를 어떻게 처리하는지 알려줄 수 있습니다.
변호사 없이 소액사건법원에 갈 수 있나요?
대체로 가능합니다. 소액사건법원은 더 간단한 금전 분쟁을 위해 마련되어 있고, 많은 사람들이 직접 소송을 진행합니다. 하지만 규칙, 마감기한, 증거 요구사항을 따라가기가 어려울 수 있으므로, 금액이 크거나 사실관계가 다투어질 가능성이 있다면 법률 조언을 받는 것이 도움이 될 수 있습니다.
Legal Bearings가 제 보증금을 돌려받는 데 도와줄 수 있나요?
Legal Bearings는 법률 회사가 아니며 법률 조언을 제공하지 않습니다. 일반적인 법률 정보를 제공하고, 참여 면허 변호사와 무료로 매칭 받을 수 있는 방법을 제공합니다. 참여 변호사는 Legal Bearings에 마케팅을 위한 정액 수수료를 지불하며, 이 서비스는 회원(본인)에게 무료입니다.
쉽게 말해: 집주인이 보증금을 보관했고 청구 내용이 공정하지 않아 보인다면, 증거를 잘 보관하고 서면으로 요청한 뒤, 면허가 있는 변호사와 상의해 본인의 선택지를 검토해 보세요.