Cách lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà

Security deposit (tiền đặt cọc an ninh) là khoản tiền mà người thuê trả cho chủ nhà trước khi chuyển vào. Chủ nhà là chủ sở hữu hoặc người quản lý nơi ở. Khoản đặt cọc nhằm chi trả một số chi phí nếu người thuê vi phạm hợp đồng thuê, gây hư hỏng vượt quá mức sử dụng thông thường, hoặc không thanh toán tiền thuê còn nợ.

Khoản này không giống với tiền thuê tháng trước (last month’s rent) trừ khi thỏa thuận bằng văn bản của bạn ghi rõ như vậy. Hợp đồng thuê (lease) là hợp đồng cho thuê giữa bạn và chủ nhà. Ở nhiều tiểu bang, chủ nhà không thể tùy tiện giữ tiền đặt cọc chỉ vì họ tức giận, vì bạn đã chuyển đi, hoặc vì căn hộ cần vệ sinh bình thường do việc sử dụng thông thường.

Quy định về tiền đặt cọc khác nhau theo từng tiểu bang và tình huống của bạn. Nhiều tiểu bang yêu cầu chủ nhà phải hoàn lại tiền đặt cọc hoặc gửi danh sách các khoản trừ chi tiết trong một số ngày nhất định sau khi bạn chuyển đi. Danh sách chi tiết (itemized list) là bản kê bằng văn bản phân tích từng khoản phí và lý do của khoản đó. Nếu chủ nhà không tuân thủ luật, bạn có thể có lựa chọn.

Hao mòn thông thường (normal wear and tear) là những thay đổi nhỏ xảy ra khi mọi người sống trong nhà theo cách bình thường. Ví dụ: thảm mòn nhẹ do đi lại, vài lỗ đinh nhỏ, sơn phai màu, hoặc tay nắm cửa bị lỏng có thể được xem là hao mòn thông thường.

Lỗ thủng lớn trên tường, kính cửa sổ bị vỡ, hư hỏng do thú cưng, vết bẩn nặng, hoặc thiếu các thiết bị có thể bị coi là hư hỏng thay vì hao mòn. Ranh giới giữa hai điều này không phải lúc nào cũng rõ ràng. Vì vậy, ảnh chụp, video, biên lai và tin nhắn bằng văn bản có thể rất quan trọng.

Nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ mẹ đẻ của bạn, hãy cố gắng giữ bản sao tin nhắn ở cả hai ngôn ngữ khi có thể. Lưu tin nhắn, email và thư từ. Nếu bạn trao đổi qua điện thoại, hãy ghi lại ngay sau cuộc gọi: ngày, giờ và nội dung đã được nói.

Hồ sơ ghi chép tốt thường tạo ra sự khác biệt lớn. Cố gắng tập hợp hợp đồng thuê, biên lai thanh toán, ảnh chụp lúc chuyển vào và chuyển đi, các yêu cầu sửa chữa, báo cáo kiểm tra, và bất kỳ thư hoặc tin nhắn nào với chủ nhà.

Nếu bạn trả tiền đặt cọc bằng tiền mặt, hãy tìm biên lai, hồ sơ rút tiền từ ngân hàng, hoặc tin nhắn xác nhận đã thanh toán. Nếu một người ở cùng trả cho chủ nhà, hãy yêu cầu bản sao bằng chứng. Nếu bạn và chủ nhà đã đi xem tình trạng (walk-through) cùng nhau, hãy ghi lại điều gì đã xảy ra và ai có mặt.

Thông thường, chủ nhà không nên tính phí cho các vấn đề cũ đã tồn tại khi bạn chuyển vào. Nếu bạn có ảnh chụp lúc chuyển vào, điều đó có thể giúp chứng minh những hư hỏng đã có sẵn. Nếu chủ nhà tính phí cho việc sửa chữa, biên lai hoặc hóa đơn có thể quan trọng. Ở một số tiểu bang, chủ nhà phải cung cấp các hồ sơ đó, hoặc họ cần giải thích các khoản phí một cách rõ ràng.

Nếu bạn cảm thấy bị gây áp lực do tình trạng nhập cư hoặc nhu cầu về ngôn ngữ, hãy nhớ rằng nhiều quyền lợi về nhà ở được áp dụng bất kể nơi bạn được sinh ra. Luật sư được cấp phép có thể giải thích luật áp dụng thế nào cho tình tiết của bạn.

Hãy bắt đầu bằng việc gửi một yêu cầu bằng văn bản, giữ bình tĩnh. Ghi rõ ngày bạn chuyển đi, số tiền đặt cọc, địa chỉ mới của bạn và lý do bạn tin rằng số tiền đó cần được hoàn lại. Yêu cầu gửi danh sách chi tiết các khoản trừ nếu bạn chưa nhận được. Giữ bản sao của thư hoặc email.

Nếu việc đó không hiệu quả, bạn có thể nộp đơn tại tòa án đòi tiền nhỏ (small claims court). Đây là thủ tục tòa án chi phí thấp hơn cho các tranh chấp liên quan đến tiền lên đến mức giới hạn của tiểu bang. Một số tiểu bang cho phép người thuê yêu cầu thêm tiền nếu chủ nhà giữ tiền đặt cọc với thái độ không thiện chí (bad faith). Bad faith có nghĩa là hành động thiếu trung thực hoặc không có lý do hợp pháp. Tuy nhiên, quy định khác nhau rất nhiều theo từng tiểu bang.

Mẫu đơn tòa án và thời hạn nộp có thể gây khó hiểu, đặc biệt nếu bạn cần hỗ trợ ngôn ngữ. Luật sư được cấp phép có thể giúp bạn hiểu các lựa chọn, rà soát bằng chứng của bạn, hoặc cho bạn biết liệu luật của người thuê tại địa phương có trao cho bạn quyền lợi mạnh hơn hay không. Legal Bearings không phải là công ty luật và không đưa ra lời khuyên pháp lý. Legal Bearings cung cấp giáo dục miễn phí và một cách miễn phí để được ghép cặp với một luật sư được cấp phép tham gia, người có thể giúp.

Nếu bạn lo ngại về chi phí, hãy hỏi về cấu trúc phí của luật sư trước khi thuê bất kỳ ai. Một số luật sư có thể cung cấp buổi tư vấn chi phí thấp, và một số có thể đưa ra các thỏa thuận khác tùy theo yêu cầu. Phí khác nhau theo tiểu bang và tình huống của bạn.