維修抵扣（Repair-and-Deduct）與扣留房租：基礎概念
如果房東不願修理嚴重問題，在部分州你可能有選擇。本指南用白話說明「修繕後抵扣」與「不繳或扣減房租」可能代表什麼，以及在你採取行動前為什麼需要當地法律協助。
這些名詞是什麼意思
有些租客聽說自己可以停止繳房租，或乾脆自己花錢修理，然後把費用從房租裡扣掉。有時候這是真的；有時候並不是。規則差異非常大，會因州和城市而不同。
修繕後抵扣（repair-and-deduct）指租客先付必要修繕費用，然後從房租中扣除這筆費用。不繳或扣減房租（withholding rent）指因為住處有嚴重問題，租客不支付部分或全部房租。這些是某些地方的法律規定，但通常有嚴格的步驟與限制。
房東（landlord）是把房子出租給你的房屋所有人或管理者。租約（lease）是租賃協議。可居住性（habitability）規則表示：房子必須安全、適合居住。可居住性通常涵蓋例如供暖、供水、用電、可正常運作的管線，以及防止嚴重健康或安全危害。
本頁提供的是一般教育資訊，而非法律建議。在你扣減修繕費用或不繳房租之前，最好先和你所在州的持牌律師談一談。你也可以到 住房問題的服務 了解更多住房協助。
這些選項何時可能會出現
- 沒有供暖、供水、用電，或廁所無法正常使用
- 嚴重漏水、發霉、害蟲，或影響健康與安全的破窗
- 室內電線不安全、門鎖壞掉或其他使人受危險的問題
- 房東在接到問題通知後卻在合理時間內沒有修理
- 問題不是你的錯，或不是你帶來的訪客造成的
在停止繳房租之前，你為什麼要小心
許多租客會想：「如果我的住處很糟，我就直接不繳了。」這樣做可能很有風險。在部分地方，只有在你遵守非常精確的規定時，才允許不繳房租；如果你沒有照做，房東可能會說你已欠繳房租，並試圖將你驅逐出屋。驅逐（Eviction）指的是一種由法院程序進行、把租客從住處移除。
「修繕後抵扣」也可能有風險。有些州只允許用這種方式處理金額未超過一定上限的修繕。有些州一年只允許一次或最多兩次。有些州要求使用持牌的修繕人員；有些州則完全不允許。
也可能有一些特定的地方規則。例如，城市可能要求房東必須以書面方式收到通知；可能會給出一段天數讓房東修理；也可能要求你保留證據，例如照片、收據、驗屋/檢查報告以及訊息通知的副本。
如果你不確定，就不要憑猜測去做。和持牌律師或當地租客團體簡短聊一聊，可能有助於你避免更大的麻煩。如果你想找律師，我們提供免費的 [配對服務](/get-matched/ )，可協助你和持牌律師連線，他們可能能夠協助你。
常見的步驟：通常會先被建議做什麼
- 閱讀你的租約，查看修繕、通知與付款的規定。
- 記錄問題。拍攝有日期的照片與影片。保留簡訊、電子郵件、信件與帳單。
- 用書面方式告知房東有問題。語氣清楚、禮貌且具體。
- 在合理時間內要求修繕。若是緊急且涉及安全風險，請要求快速處理。
- 除非持牌律師告訴你你所在州可能允許你走另一個步驟，否則請按時繳房租。
- 如果房東不採取行動，向你所在的城市或郡的房屋檢查員詢問：你可以提出申訴或要求檢查嗎？
- 在你進行修繕後抵扣或不繳房租之前，請先在你所在州找持牌律師，針對你的具體情況討論是否能這樣做。
不要忽視通知
哪些證據能幫助保護你
良好的記錄很重要。若日後你需要說明事情經過，證據可以幫助你證明：問題確實嚴重，而且你有給房東一個合理的機會去修理。
有用的證據可能包括：有日期的照片與影片、修繕估價、收據、證人姓名、檢查/驗屋報告，以及書面通知的副本。整理一個簡單的時間線。寫下問題何時開始、你何時聯絡房東、接下來發生了什麼。
如果英文不是你的母語，也可能有助於把備忘寫在你自己的語言裡。保留原始訊息以及任何翻譯內容。若有朋友幫你和房東溝通，請寫下那位朋友的姓名以及當時說了什麼。
你也可能想要在和律師或當地機構談話時要求口譯員。許多律師能提供語言協助，或可以安排口譯。費用與可用性會因州與你的狀況而不同。
你可以問律師或住房協助人員的問題
- 我所在的州或城市是否允許修繕後抵扣、不繳房租，或兩者都允許？
- 哪些類型的問題通常算是足夠嚴重？
- 我需要先提供書面通知嗎？通知應該包含哪些內容？
- 房東有多久的時間可以修理問題？
- 我需要檢查/驗屋報告或其他正式的證明嗎？
- 如果我自己出錢修繕，我扣除的金額是否有上限？
- 如果我這樣做，房東會不會試圖把我驅逐？
- 有沒有更安全的選項，例如終止租約、在法院要求修繕、或舉報違反法規/建築或居住代碼的情況？
常見問題
如果我的公寓有很嚴重的問題，我可以停止繳房租嗎？
可能可以，但要看你所在的州與城市。不繳房租只在部分地方被允許，而且通常有非常嚴格的規則。如果你用錯方式，房東可能會主張你欠繳房租，並提起驅逐案件。持牌律師可以就你的具體情況提供建議。
哪些問題通常算是夠嚴重？
影響健康或安全的問題通常最重要。例如可能包括沒有供暖、沒有供水、大量漏水、不安全的電線、有害生物、或馬桶壞了。小的外觀/裝飾性問題通常不符合資格。具體規則會因州與你的情況而不同。
我可以找人修理問題，然後把費用從房租中扣掉嗎？
有時可以，但只在某些州，而且通常要先完成特定步驟。你可能需要先提供書面通知、等候一定時間、使用合格的修繕人員，並且扣除金額要在金額上限內。請保留收據與記錄。
如果我擔心費用或語言障礙怎麼辦？
許多律師會提供低成本或免費的首次諮詢，但各州與你的狀況不同，費用也會不同。你可以詢問對方辦公室是否有口譯員或雙語工作人員。如果你想要，Legal Bearings 提供免費方式，協助你和持牌律師取得配對。Legal Bearings 不是律師事務所，也不提供法律建議。
房東會因為我抱怨修繕問題而把我驅逐嗎？
報復（retaliation），也就是因租客主張合法權利而懲罰租客，在許多地方可能是非法的。但房東仍可能試圖送出通知或提出案件。如果你收到法院文件或驅逐通知，請盡快保留你的記錄並取得法律建議。
用白話說： 在你了解當地規則之前，不要停止繳房租或扣減修繕費用，因為走錯一步可能讓你的居住面臨風險；而我們的免費律師配對服務也可能幫助你找到持牌的法律協助。